房子, 终于卖成了汽车!

房地产，正在步汽车行业的后尘。

N个维度，简直是“镜像”。

换代，直接触发两个行业的转折。

新能源车用3年时间完成对燃油车的降维打击。

2019年渗透率仅5%，2023年突破35%，2025年已达55%。

本质是技术的碾压。

20万的国产新能源吊打40万的BBA燃油车。

比亚迪汉DM-p用3.7秒破百把宝马530Li的6.5秒甩出两条街。

任何新物种，市占率超30%就开启新时代。

天津楼市2021年开始换代，2023年三代新产品占比26%，2025年已42%。

（2023年底我们开始预警：二代最后的窗口期！）

外檐、公区、园林、户型、精装、得房率……颠覆性变革。

三代“好房子”已彻底碾压二代老产品。

在存量时代，换代一旦开启，不但不可逆，还会加速。

最地震的是：

“卷无止境”来自双主线——产品升级+价格下降。

新能源车的续航、充电时间、智能驾驶、功率……越迭代越优秀，但也越来越便宜。

以前10万以内续航也就400公里，后来比亚迪秦L综合续航能到2100公里，还不到10万。

20万出头的车，小米SU7碾压特斯拉MODLE3，比亚迪汉L EV又碾压小米……

以至于50万买奥迪的人，不知道钱花那了。

房地产也一样，产品内卷撞上价格屠刀。

同样总价，先升级到铝板、宽厅、落地窗；再卷大门；再给上阳台、露台；接着提高得房率、层高；继续卷会所（扩面积、增功能）、车库……

这还没完——

降地价，环城的价买市区；降容积率，高层的价买洋房。

于是，买房和买车的等等党，都赢麻了。

当新物种市占率超50%，就进入颗粒度迭代周期。

从粗犷到精细，升级还在继续，只是卷的越来越微观。

新能源汽车的前灯、门把手、手机支架、车载冰箱、按摩座椅、音响、智能化……成为兵家必争之地。

新盘开始卷情绪价值和享受主义。

主卧的无柱悬挑飘窗、女王化妆台；会所的私宴厅、SPA房、独立儿童区；地库的中央车站……

让你感觉，憋屈这么多年，买房居然有了“翻农奴把歌唱”的感觉。

先不说价格，真正让人舒坦的是，房企终于懂得重视买房人了。

悦己主义大肆盛行，这年头，谁还在乎面子。

买车的人不再为BBA支付品牌溢价。

小米SU7版的保时捷不香吗？体验感直接顶满格。

买房人也不再为“地段神话”垫脚买单。

环城币买准市区，300万住新产品大洋房不爽吗？

有些房子奋斗十辈子也买不起，及时行乐吧。

从“面子工程”到“体验经济”，买房和买车都在回归务实。

落后挨打，过时降价，汽车行业早就开始了。

无论高端豪车，还是中低端燃油车，都受到新能源车的挤压。

最便宜的保时捷，甚至降到40多万；20万的燃油车，降价四五万依然不好卖。

即便是新能源车，一出新款，老款就降价。

蔚来ET5一年时间从30万降到17万……

天津新房的保鲜期也越来越短，几乎一年就过时。

老产品竞争力弱，特惠、送车位、送装修，屡见不鲜。

金茂泮湖满庭一入市，上实仰山降价40万。

金地梅江印还没开盘，旁边中海已经特惠好几轮了……

最难的是二代老盘，降价都无效。

“换代太快不利于房价稳定”的弊端，愈加突出。

从群魔乱舞到强者恒强，品牌、产品，都在高度集中化。

比亚迪市值1.05万亿，其后6家车企（上汽、广汽、长城、长安、吉利、赛力斯）加起来市值才9320亿。

中尾部车企加速出清，哪吒、极越……暴雷退场。

新能源车屠榜，正取代燃油车成为主流。

房地产行业也如此，销量高的都是新产品。

天津新房成交TOP100中，三代产品成交份额已达74%，大多数楼盘沦为NPC。

天津TOP10房企的市占率高达49.4%，比2023年高出10%。

黄金时代房企集体躺赢，存量竞争时代，有产品力的房企才能存活，马太效应加剧。

曾经，车是品牌越好越贵，现在是产品越好越贵。

比亚迪仰望100万、华为尊界S800约70万……

几年前，这听起来简直天方夜谭，似乎高价车只属于进口品牌。

当房产的金融属性褪去，回归消费品，定价逻辑也随之改变：

以前，地段越好越贵，现在，产品话语权越来越重。

南开、河西核心地段二手房卖不过环城新房。

绿城锦玉蘭，500多万的房子不愁卖；中交海河玺300多万的小高层很受认可……

买车，早就要研究参数，只不过现在较真的越来越细。

但是买房，以前可“不拘小节”，主要看地段、学区。

现在几乎都用工程师思维买房，也跟买车一样研究参数。

得房率、客厅开间、卧室进深、层高、容积率、楼间距、日照……甚至带着分贝仪测噪音。

这就是自住时代的特征，更关注产品，解剖房子每一寸空间。

汽车“买完就降价”的惯例也出现在了房地产行业。

当住房成为商品，就要遵循商品逻辑：越旧越便宜。

南开、河西、河东一堆单价1万多的二手房，就是商品本质的体现。

就像二手车市场，3年前30多万的Model 3，现在二手价不到20万。

有人专门买二手车，早买早享受，晚买享折扣。

也有人专门买二手房，性价比出来了。

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房地产行业，正在经历与汽车行业高度相似的进化路径。

说到底，房子首先是商品，是长在土地上的商品。

以前受城镇化带来的供需影响，赋予了投资属性。

现在几乎是100%的自住市场，房子金融属性褪去，商品本质显现，从制造到购买，逻辑转向。

也可以认为，这是房地产行业成熟度的提升。

中国房地产完成了从金融游戏到真正制造业的转身。

当买房人像选车一样选房，也就倒逼房企必须像车企那样持续创新。